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Milagros Fernandez
De los Contratos
1º. Disposiciones Preliminares
Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar,
transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Artículo 1.134.- El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se
obligan recíprocamente.
Artículo 1.135.- El contrato es a título oneroso cuando cada una de las partes trata de procurarse una
ventaja mediante un equivalente; es a título gratuito o de beneficencia cuando una de las partes trata de
procurar una ventaja a la otra sin equivalente.
Artículo 1.136.- El contrato es aleatorio, cuando para ambos contratantes o para uno de ellos, la ventaja
depende de un hecho casual.
Artículo 1.137.- El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la
aceptación de la otra parte.
La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal
exigido por la naturaleza del negocio.
El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto
siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.
El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La
aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.
Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la
naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación
del contrato.
La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el
instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin
su culpa en la imposibilidad de conocerla.
Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta.
Artículo 1.138.- Si a solicitud de quien hace la oferta, o en razón de la naturaleza del negocio, la
ejecución por el aceptante debe preceder a la respuesta, el contrato se forma en el momento y en el lugar
en que la ejecución se ha comenzado.
El comienzo de ejecución debe ser comunicado inmediatamente a la otra parte.
Artículo 1.139.- Quien promete públicamente remunerar una prestación o un hecho, no puede revocar la
promesa después que la prestación o el hecho se han cumplido.
La revocación hecha con anterioridad debe fundarse en una justa causa y hacerse pública en la misma
forma que la promesa, o en una forma equivalente. |
En este caso, el autor de la revocación está obligado a reembolsar los gastos hechos por aquéllos que, de
buena fe y antes de la publicación de la revocación, han comenzado a ejecutar la prestación o el hecho,
pero sin que la suma total a reembolsar pueda exceder del montante de la remuneración prometida.
La acción por reembolso de los gastos prescribe a los seis meses de la publicación de la revocación.
Artículo 1.140.- Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas
generales establecidas en este Título, sin perjuicio de las que se establezcan especialmente en los Títulos
respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones
mercantiles y en las demás leyes especiales.
Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1º Consentimiento de las partes;
2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3º Causa lícita.
Artículo 1.142.- El contrato puede ser anulado:
1º Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y
2º Por vicios del consentimiento.
2º. De los Requisitos para la Validez de los Contratos
I
Artículo 1.143.- Pueden contratar todas las personas que no estuvieren declaradas incapaces por la Ley.
Artículo 1.144.- Son incapaces para contratar en los casos expresados por la Ley: los menores, los
entredichos, los inhabilitados y cualquiera otra persona a quien la Ley le niegue la facultad de celebrar
determinados contratos.
No tienen capacidad para adquirir bienes inmuebles los institutos llamados de manos muertas, o sea los
que por las leyes o reglamentos de su constitución no pueden enajenarlos.
Artículo 1.145.- La persona capaz de obligarse no puede oponer la incapacidad del menor, del
entredicho, ni del inhabilitado con quien ha contratado.
La incapacidad que se deriva de la interdicción por causa de condenación penal, puede oponerse por
todos aquellos a quienes interese.
II
De los Vicios del Consentimiento
o
Artículo 1.146.- Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o
arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato.
Artículo 1.147.- El error de derecho produce la nulidad del contrato sólo cuando ha sido la causa única
o principal.
Artículo 1.148.- El error de hecho produce la anulabilidad del contrato cuando recae sobre una cualidad
de la cosa o sobre una circunstancia que las partes han considerado como esenciales, o que deben ser
consideradas como tales en atención a la buena fe y a las condiciones bajo las cuales ha sido concluido
el contrato.
Es también causa de anulabilidad el error sobre la identidad o las cualidades de la persona con quien se
ha contratado, cuando esa identidad o esas cualidades han sido la causa única o principal del contrato.
Artículo 1.149.- La parte que invoca su error para solicitar la anulación de un contrato, está obligada a
reparar a la otra parte los perjuicios que le ocasione la invalidez de la convención, si el error proviene de
su propia falta y la otra parte no lo ha conocido o no ha podido conocerlo.
No procederá la nulidad por error, si antes de deducirse la acción o hasta el acto de la contestación de la
demanda, la otra parte ofrece ejecutar su prestación subsanando el error sin perjuicios para el otro
contratante.
Artículo 1.150.- La violencia empleada contra el que ha contraído la obligación es causa de
anulabilidad, aun cuando haya sido ejercida por una persona distinta de aquélla en cuyo provecho se ha
celebrado la convención.
Artículo 1.151.- El consentimiento se reputa arrancado por violencia, cuando ésta es tal que haga
impresión sobre una persona sensata y que pueda inspirarle justo temor de exponer su persona o sus
bienes a un mal notable. Debe atenderse en esta materia a la edad, sexo y condición de las personas.
Artículo 1.152.- La violencia es también causa de anulabilidad del contrato, cuando se dirige contra la
persona o los bienes del cónyuge, de un descendiente o de un ascendiente del contratante. Si se trata de
otras personas, toca al Juez pronunciar sobre la anulabilidad, según las circunstancias.
Artículo 1.153.- El solo temor reverencial, sin que se haya ejercido violencia, no basta para anular el
contrato.
Artículo 1.154.- El dolo es causa de anulabilidad del contrato, cuando las maquinaciones practicadas
por uno de los contratantes o por un tercero, con su conocimiento, han sido tales que sin ellas el otro no
hubiera contratado.
III
Del Objeto de los Contratos
Artículo 1.155.- El objeto del contrato debe ser posible, lícito, determinado o determinable.
Artículo 1.156.- Las cosas futuras pueden ser objeto de los contratos, salvo disposición especial en
contrario.
Sin embargo, no se puede renunciar una sucesión aún no abierta, ni celebrar ninguna estipulación sobre
esta sucesión, ni aun con el consentimiento de aquél de cuya sucesión se trate.
Artículo 1.157.- La obligación sin causa, o fundada en una causa falsa o ilícita, no tiene ningún efecto.
La causa es ilícita cuando es contraria a la Ley, a las buenas costumbres o al orden público.
Quien haya pagado una obligación contraria a las buenas costumbres, no puede ejercer la acción en
repetición sino cuando de su parte no haya habido violación de aquéllas.
Artículo 1.158.- El contrato es válido aunque la causa no se exprese.
La causa se presume que existe mientras no se pruebe lo contrario.
3º. De los Efectos de los Contratos
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por
mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo
expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la
equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la
propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente
manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.
Artículo 1.162.- Cuando por diversos contratos se hubiese alguien obligado a dar o entregar alguna cosa
mueble por naturaleza, o un título al portador, a diferentes personas, se preferirá la persona que primero
haya tomado posesión efectiva con buena fe, aunque su título sea posterior en fecha.
Artículo 1.163.- Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y
causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la
naturaleza del contrato.
Artículo 1.164.- Se puede estipular en nombre propio en provecho de un tercero cuando se tiene un
interés personal, material o moral, en el cumplimiento de la obligación.
El estipulante no puede revocar la estipulación si el tercero ha declarado que quiere aprovecharse de
ella.
Salvo convención en contrario, por efecto de la estipulación el tercero adquiere un derecho contra el
promitente.
Artículo 1.165.- El que ha prometido la obligación o el hecho de un tercero, está obligado a indemnizar
al otro contratante si el tercero rehusa obligarse o no cumple el hecho prometido.
Artículo 1.166.- Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes: no dañan ni
aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley.
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y
Muy cordialmente, se despide de Usted (es).
Atentamente,
Milagros Fernández
Asesor Inmobiliario e Inversión
Gerencia de Negocios Nacional e Internacional Inmobiliarios
Móvil +58 0412.3.60.57.21 - mensaje de texto
A continuación se presenta un resumen de los artículos que conforman la Ley sobre el Régimen Especial de Arrendamiento de Bienes Inmuebles para Vivienda (Boletín Oficial N° 7.065 Extraordinario):
Capítulo I: Disposiciones generales
* Artículo 1 (Objeto): Crea el régimen especial de arrendamiento de viviendas con el fin de satisfacer las necesidades de vivienda, garantizar el derecho a la vivienda y proteger el mercado inmobiliario nacional.
* Artículo 2 (Ámbito de aplicación): Se aplica exclusivamente a los contratos de arrendamiento pactados o formalizados con posterioridad a su entrada en vigor. Quedan excluidas las viviendas ya adquiridas mediante contratos de arrendamiento anteriores, los terrenos sin urbanizar, las propiedades rurales, los fondos comerciales, los hoteles/negocios turísticos, los locales comerciales/industriales y las ocupaciones derivadas de una relación laboral.
* Artículo 3 (Objetivo): Busca promover el arrendamiento como un mecanismo complementario y transitorio (especialmente para los jóvenes), impulsar la economía y garantizar la seguridad jurídica con procedimientos ágiles y equilibrados.
* Artículo 4 (Principios): Se rige por los derechos humanos, la justicia social, la solidaridad, la corresponsabilidad, la seguridad jurídica, la igualdad, la no discriminación, la libertad económica y la autonomía de la voluntad.
* Artículo 5 (Interés particular y orden público): Las normas relativas a los contratos son de interés particular, pero todas las disposiciones de esta ley son de orden público.
* Artículo 6 (Voluntad de las partes): Los contratos se rigen por los acuerdos de las partes (siempre que no contradigan la ley) y, alternativamente, por el Código Civil.
Capítulo II: Del arrendamiento de bienes inmuebles para vivienda
* Artículo 7 (Contrato de arrendamiento): Es el acuerdo en el que una parte cede el uso total o parcial de una propiedad para vivienda y la otra paga una determinada tarifa.
* Artículo 8 (Forma del contrato): Debe ser escrito y contener la identificación de las partes, la propiedad, la duración, el precio y la forma de pago, los servicios relacionados y quién asume los servicios públicos.
* Artículo 9 (Autenticación del contrato): Opcionalmente, puede autenticarse ante un notario público o realizarse de forma privada, perfeccionado por la voluntad de las partes.
* Artículo 10 (Condiciones mínimas): Los edificios deben ser habitables. Está prohibido alquilar viviendas en zonas de alto riesgo, construidas con materiales peligrosos y perecederos, o provenientes de demoliciones o construcciones peligrosas sin terminar.
Artículo 11 (Duración): La duración y sus prórrogas serán acordadas por las partes; a falta de acuerdo, se entenderá por un año. Si ninguna de las partes declara su terminación al vencimiento, continuará vigente en los mismos términos.
* Artículo 12 (Canon de Arrendamiento): Libremente acordado entre las partes sin más limitaciones que las de esta ley.
* Artículo 13 (Ajustes de cuotas): Permanece fijo durante la vigencia del contrato. En extensiones en bolívares, el ajuste no puede exceder la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del BCV.
Artículo 14 (Pago del canon): Salvo pacto en contrario, se paga mensualmente. Si está fijado en moneda extranjera, se puede pagar en bolívares al tipo de cambio oficial del BCV vigente el día del pago.
* Artículo 15 (Uso, cuidado y reparaciones): Uso exclusivamente residencial con la debida diligencia. Las reparaciones que superen el 30% del alquiler son responsabilidad del propietario (excepto en caso de daños por negligencia del inquilino), y las que sean iguales o inferiores al 30% son responsabilidad del inquilino.
* Artículo 16 (Garantía): El mantenimiento y los servicios en mora pueden garantizarse mediante una póliza de daños (hasta 3 meses de renta) o un depósito en efectivo/bancario (hasta 3 meses), también pagadero al equivalente en bolívares según el tipo de cambio del BCV.
* Artículo 17 (Pólizas de Daños): Las aseguradoras públicas y privadas deben ofrecer pólizas asequibles para garantizar la conservación de los edificios, reguladas por la Superintendencia de Actividades Aseguradoras.
* Artículo 18 (Devolución del depósito): El propietario deberá devolver el depósito dentro de un plazo de 15 días consecutivos después de la finalización del contrato y revisar el buen estado del edificio, pudiendo descontar cualquier reparación o servicio atrasado.
Artículo 19 (Pagos por servicios): Salvo acuerdo contrario, el inquilino paga la electricidad, el agua, el gas, el inodoro, el teléfono, la televisión e internet. El propietario paga los impuestos de condominio y municipales.
Artículo 20 (Preferencia de oferta): Si el propietario decide vender y el arrendatario tiene más de dos años de solvencia en el inmueble, tendrá derecho de compra preferente sobre terceros. Deberá responder a la oferta en un plazo de 15 días.
* Artículo 21 (Notificación digital): Las partes podrán indicar una dirección electrónica para las notificaciones si se garantiza la autenticidad y la recepción de conformidad con la ley de mensajes de datos.
Capítulo III: Terminación de la relación de arrendamiento
* Artículo 22 (Terminación del contrato): Finaliza por vencimiento del plazo, acuerdo mutuo, terminación anticipada legal, decisión unilateral del arrendatario o destrucción total del edificio debido a caso fortuito o fuerza mayor.
* Artículo 23 (Terminación anticipada - Reclamación del propietario): El arrendador podrá exigir la terminación anticipada por: falta de pago de 3 rentas consecutivas, falta de pago de servicios públicos durante 3 meses consecutivos, cesión/subarriendo sin autorización, daños mayores o reformas no autorizadas, uso distinto al de vivienda o uso indebido, abandono o las causas establecidas en el contrato.
* Artículo 24 (Rescisión unilateral): El arrendatario puede rescindir el contrato unilateralmente en cualquier momento, aceptando opcionalmente una indemnización de hasta 2 meses de alquiler.
Capítulo IV: Resolución de controversias y disposiciones finales
* Artículo 25 (Resolución de conflictos): Los conflictos y el incumplimiento se resuelven mediante mediación/conciliación, centros de arbitraje o ante los juzgados municipales mediante el procedimiento de juicio sumario (independientemente del monto).
* Artículo 26 (Promoción de centros de mediación y arbitraje): El Estado fomentará la creación de centros de resolución alternativa de conflictos y de jueces de paz para facilitar el acceso de la población.
* Artículo 27 (Desalojo de la propiedad): La orden de desalojo solo puede ser emitida por un juzgado municipal o un tribunal arbitral de conformidad con la ley, ejecutada según las reglas del Código de Procedimiento Civil.
* Disposición transitoria única: Las leyes anteriores que regulaban los alquileres y prohibían los desahucios arbitrarios no se aplican a las nuevas relaciones bajo este régimen especial.
* Disposición final única: La ley entra en vigor a partir de su publicación oficial en el Boletín Oficial (7 de agosto de 2026).
Apoyo y protección de la propiedad: Artículo 17 y política de vivienda.
Análisis del artículo 17 de la Ley sobre el Régimen Especial de Arrendamiento El marco jurídico en materia de arrendamientos de vivienda establece mecanismos para la protección de los bienes tanto de los propietarios como de los arrendatarios.
En este contexto, el artículo 17 de la Ley sobre el Régimen Especial de Arrendamiento Inmobiliario para Vivienda establece que las compañías de seguros deben ofrecer pólizas de seguro contra daños adecuadas a las realidades del sector, bajo la dirección y supervisión del Estado.
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* Requisitos de contratación sencillos:
Se requiere documento de identidad y RIF actualizado, formulario de solicitud firmado y un registro fotográfico de los bienes con fecha y hora.
* Coberturas integrales clave:
* Eventos sísmicos (terremoto o sismo).
* Incendios y cobertura básica.
* Pérdidas debidas a robo o hurto.
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*Milagros Fernández — Gestión Empresarial Global * WhatsApp: 584123605721
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